上海创业公司租写字楼，怎么选才不亏？

很多创业者第一次找我租办公室，开口就问：“陆家嘴的写字楼是不是特别贵？”我通常不会直接回答贵不贵，而是反问他一个问题：“你的客户会因为你公司在上海中心，就多给你30%的订单吗？”如果不会，那你就没必要为那30%的溢价买单。但如果你做的是金融、高端咨询或者外资业务，那陆家嘴的“门面”就是生产力。这就是选址的第一原则：先搞清楚，你的写字楼是成本，还是武器。

在陆家嘴，你可以看到上海中心、环球金融中心、金茂大厦这三座摩天大楼组成的“厨房三件套”。上海中心最高，但租金也最“冷酷”，适合已经把A轮当零花钱的成熟企业。环球金融中心的风水据说极佳，很多外资基金和律所扎堆，商务氛围纯粹。金茂大厦则是老牌贵妇，虽然楼龄偏长，但层高和得房率反而比新楼实在。如果你的公司正处于A轮之后需要快速扩张的时期，我建议你把目光从这三座神坛上移开，看看旁边的金砖大厦和东亚银行金融大厦。这两栋楼的品质不输一线的“三件套”，但租金往往能低10%到15%，而且因为不在最核心的旅游观光动线上，上下班电梯压力小很多，客户来访也更有私密感。

接下来是那个最刺痛创业者的词：面积。我见过太多公司在张江或虹桥租了500平，觉得自己气派了，结果因为员工工位排得太松，动线混乱，效率反而低了。在陆家嘴，如果你不是必须要在花旗集团大厦这种超甲级里撑场面，我劝你换个思路。最划算的租赁策略是“核心区小面积+卫星区大空间”。什么意思？你可以在陆家嘴的东亚银行金融大厦租一个80到120平的接待室兼总裁办公室，用来谈融资和见重要客户；再把真正干活的30人团队放在不远处的竹园商贸区或者世纪大道沿线，那里的租金可能只有陆家嘴的三分之一，但员工通勤更便利，吃饭也更实惠。这比硬挤在核心区一间300平的“鸽子笼”里，每月省下好几万，客户来了反而觉得你更从容。

我们中介圈子里有个不成文的经验：创业公司租楼，最难的不是砍房价，而是谈条款。你以为你在跟写字楼业主谈判，其实你是在跟一只精算机对局。比如，很多超甲级写字楼（如上海中心）的报价是包含物业费的，但空调加时费是按小时算的，一小时几千块。你的程序员晚上十点加班，一个月加班加时费可能够你再租一间小办公室。所以，签合同前一定要问清楚三件事：第一，空调加时费怎么收？能不能谈一个包月折扣？第二，免租期是“免租金”还是“免租金并且免物业费”？一字之差，两个月下来就是几十万。第三，押金能不能用银行保函替代现金？很多创业公司现金流就是生命线，能保住三百万的押金，就等于多了一次试错的机会。

最后，我特别想给那些犹豫要不要租陆家嘴写字楼的创业者说一句掏心窝的话：面子是租来的，命是自己的。很多老板在环球金融中心签完合同，站在落地窗前看着黄浦江，觉得自己已经成功了，但回到家里却为下个月的工资发愁。我服务过三百多家企业，活得最久的，往往不是那些一上来就冲进最贵地标的企业，而是那些会算账、懂取舍，先把自己养壮，再在花旗集团大厦或金砖大厦里开庆功宴的企业。选写字楼，就像选合伙人，不选最贵的，只选在你这个阶段，最帮你省钱的。如果你看中了哪一栋楼，别急着做决定，带上你的财务报表和人员增长计划，我们坐下来，按季度算一遍账，你会发现，很多所谓的选择题，其实都是算术题。