市场寒气未散，但租金下行空间已收窄
进入2025年，上海写字楼市场正经历一个深刻的调整期。过去两年，由于新增供应集中释放与部分行业需求收缩的双重压力，全市办公楼的租金普遍出现了下行。但我们需要冷静判断：租金还能继续无底线地“跌”下去吗？从微观数据看，核心商务区如陆家嘴板块，其标志性项目如上海中心、环球金融中心、金茂大厦的租金虽然较峰值有所回落，但并没有出现断崖式崩盘。这些地标级物业的业主方通常拥有雄厚的资本实力和持有耐心，他们更愿意通过提升软性服务、调整免租期策略来应对市场，而非直接打价格战。因此，我们认为，当前租金已接近“价值底部”，继续大幅下探的可能性正在降低。
供应高峰已过，去库存成为主旋律
2024年底的数据显示，上海甲级写字楼市场的新增供应已进入高位的尾声。随着未来2-3年核心区交付的项目逐渐减少，市场的天平开始从“租方市场”向“供需平衡”缓慢倾斜。对于企业选址决策者来说，2025年堪称一个“黄金窗口期”。尤其是在陆家嘴写字楼板块，诸如金砖大厦、东亚银行金融大厦、花旗集团大厦这类拥有江景景观、硬件配置极高的老牌顶级写字楼，为了争夺有限的优质客群，业主方不仅愿意在租金上做出让步，更愿意倾注资源进行室内装修翻新，并提供更灵活的租赁方案。企业如果能在此时锁定一个10年以上的长期租约，其性价比将是未来几年很难再遇到的机会。
以价换量仍是主流，但品质要求分化加剧
在整体市场低温的背景下，“以价换量”依然是2025年上半年的主流策略。但我们需要警惕的是，租金的下降并不等同于“所有楼都便宜”。市场正在发生明显分层：一些非核心区域、硬件老化、配套不齐全的写字楼，可能会陷入无止境的价格泥潭；而在上海中心、环球金融中心这类地标性在租项目中，企业客户对品质、物业管理、商务圈层的敏感度甚至超过了租金本身。例如，一家金融总部租户在选择花旗集团大厦时，其考量的核心早已不是每平方米每天便宜几块钱，而是这里的采光、电梯等待时间、气派的大堂是否能够承载企业的品牌形象。因此，对于高端客户来说，面对这类“硬通货”，现在反而是用更低成本入驻顶级地标的绝佳时机。
2025年下半场：政策与信心是反弹关键
展望2025年下半年，市场的核心变量不再仅仅是供需关系，更是宏观政策与市场信心的回归。随着上海持续发力打造“国际金融中心”与发展新质生产力，跨国公司总部、金融科技、专业服务机构的需求正在缓慢修复。一旦经济活动进入加速期，陆家嘴写字楼作为上海商务的“定海神针”，其租金企稳止跌的信号会最先出现在金茂大厦、金砖大厦以及东亚银行金融大厦这些核心资产上。作为深耕市场的中介机构，我建议有长远规划的企业：不要再等待一个绝对的价格低点——那个低点可能永远不会来。在2025年的一季度启动选址流程，趁着业主方“以价换量”的热情达到顶峰，利用专业顾问的谈判能力锁定最优条款，才是穿越周期的智慧之选。